Ein Brief kündigt an, dass die Miete steigt. Viele Mieterinnen und Mieter halten das für eine Entscheidung, die bereits gefallen ist. Das ist sie nicht. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Verlangen auf Zustimmung. Ohne Ihre Zustimmung oder ein rechtskräftiges Urteil steigt die Miete nicht.
Diese Konstruktion des § 558 BGB ist der Grund, warum sich eine sorgfältige Prüfung lohnt. Das Gesetz stellt an Form, Begründung und Fristen so viele Anforderungen, dass fehlerhafte Erhöhungsverlangen häufig sind. Und es räumt Ihnen zwei volle Kalendermonate ein, in denen Sie nichts tun müssen außer prüfen.
Drei Wege der Mieterhöhung, die nichts miteinander zu tun haben
Bevor Sie rechnen, klären Sie, worum es überhaupt geht. Das Mietrecht kennt mehrere Erhöhungswege, und nur einer davon verlangt Ihre Zustimmung.
Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist der Regelfall. Der Vermieter macht geltend, dass Ihre Miete unter dem liegt, was in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Er verlangt Zustimmung; Sie entscheiden.
Die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB funktioniert anders. Sie ist ein einseitiges Gestaltungsrecht: Der Vermieter erklärt sie, und sie tritt ein, ohne dass Sie zustimmen. Er darf acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich umlegen, muss den Erhaltungsanteil abziehen und ist an Kappungen gebunden. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter um höchstens zwei Euro.
Die Betriebskostenanpassung nach § 560 BGB betrifft nur die Vorauszahlungen oder die Pauschale, nicht die Grundmiete. Sie läuft nach eigenen Regeln und bleibt bei den Fristen und der Kappungsgrenze des § 558 BGB ausdrücklich außer Betracht.
Haben Sie eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart, ist die Erhöhung nach § 558 BGB für die Dauer dieser Vereinbarung ausgeschlossen. Ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB wäre dann von vornherein unwirksam. Das ist der erste Blick, der sich lohnt: Schauen Sie in Ihren Mietvertrag.
Die vier Zahlen, an denen die meisten Erhöhungen scheitern
§ 558 BGB enthält vier quantitative Hürden. Jede einzelne kann die Erhöhung ganz oder teilweise zu Fall bringen.
Fristen und Grenzen des § 558 BGB
| Frist | Bedeutung | Fundstelle |
|---|---|---|
| Fünfzehn Monate | Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, muss die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert sein. | § 558 Abs. 1 S. 1 BGB |
| Zwölf Monate | Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erklärt werden. | § 558 Abs. 1 S. 2 BGB |
| Zwanzig Prozent | Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen. | § 558 Abs. 3 S. 1 BGB |
| Fünfzehn Prozent | In Gemeinden, die eine Landesverordnung als angespannt bestimmt hat, sind es nur fünfzehn Prozent. | § 558 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB |
| Sechs Jahre | Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. | § 558 Abs. 2 BGB |
Die beiden ersten Fristen laufen nebeneinander und werden oft verwechselt. Die Wartefrist von fünfzehn Monaten bezieht sich auf den Zeitpunkt, zu dem die höhere Miete geschuldet sein soll. Die Jahressperrfrist von zwölf Monaten bezieht sich auf den Zeitpunkt, zu dem das Verlangen erklärt wird. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen lösen dabei keine neue Sperrfrist aus.
Die Kappungsgrenze ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängig. Auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf der Vermieter nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen. Ob Ihre Gemeinde zu den Gebieten mit abgesenkter Grenze gehört, ergibt sich aus einer Rechtsverordnung des Landes, die für höchstens fünf Jahre gilt und regelmäßig verlängert wird. Nach der Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung mit Stand Januar 2026 haben vierzehn der sechzehn Länder entsprechende Verordnungen erlassen; nicht betroffen sind das Saarland und Sachsen-Anhalt. Insgesamt sind 814 Gemeinden erfasst, in denen rund 32 Millionen Menschen leben.
Der Betrachtungszeitraum von sechs Jahren gilt seit dem 1. Januar 2020. Ältere Ratgeber und Musterschreiben nennen noch vier Jahre. Prüfen Sie das Datum, bevor Sie sich auf eine Quelle stützen.
Form und Begründung: Wo die Fehler stecken
Das Erhöhungsverlangen muss nach § 558a Abs. 1 BGB in Textform erklärt und begründet werden. Textform heißt: lesbar, auf einem dauerhaften Datenträger, mit Nennung der Person. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich, und eine Schriftformklausel im Mietvertrag ändert daran nichts. Das hat der Bundesgerichtshof im November 2010 entschieden.
Zur Begründung nennt § 558a Abs. 2 BGB vier Mittel: den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Die Aufzählung ist nicht abschließend, aber das Begründungsmittel muss Sie in die Lage versetzen, die sachliche Berechtigung zumindest ansatzweise zu überprüfen.
Zehn Punkte, an denen ein Erhöhungsverlangen scheitert
Erstens: Das Verlangen ist nicht in Textform erklärt, sondern nur mündlich. Zweitens: Es fehlt eine Begründung oder das Begründungsmittel taugt nicht. Drittens: Herangezogen wird der Mietspiegel einer Gemeinde, die nicht vergleichbar ist; ein prozentualer Abschlag heilt das nicht. Viertens: Der Mietspiegel ist deutlich veraltet; der Bundesgerichtshof hat einen rund zwanzig Jahre alten Mietspiegel im Oktober 2019 als formell untauglich beurteilt. Fünftens: Es werden weniger als drei Vergleichswohnungen genannt oder die genannten erreichen die verlangte Miete nicht. Sechstens: Es gibt einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, der Vermieter wählt ein anderes Begründungsmittel und teilt diese Angaben nicht mit, obwohl § 558a Abs. 3 BGB ihn dazu verpflichtet. Siebtens: Das Gutachten stammt nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Achtens: Die Wartefrist von fünfzehn Monaten oder die Jahressperrfrist ist nicht gewahrt. Neuntens: Die Kappungsgrenze ist überschritten; die Erhöhung ist dann nur bis zur zulässigen Höhe wirksam. Zehntens: Die Zustimmungsklage wird vor Ablauf Ihrer Überlegungsfrist oder nach Ablauf der Dreimonatsfrist erhoben.
Eine Einschränkung gehört dazu: Formelle Mängel kann der Vermieter nach § 558b Abs. 3 BGB im laufenden Zustimmungsprozess heilen. Dann läuft Ihnen allerdings eine neue Zweimonatsfrist. Eine bloße Ermäßigung eines bereits formell wirksamen Verlangens löst dagegen keine neue Frist aus; das hat der Bundesgerichtshof am 6. April 2022 klargestellt.
Der Mietspiegel und was er wirklich beweist
Nach der Erhebung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zum 31. Dezember 2025 verfügen 1.391 Kommunen über einen Mietspiegel. Davon sind 461 qualifiziert und 930 einfach. Der Unterschied ist erheblich.
Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern beider Seiten anerkannt. Ist er alle zwei Jahre angepasst worden, wird nach § 558d Abs. 3 BGB vermutet, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung ist widerleglich. Wird die Qualifikation substantiiert bestritten, darf ein Gericht die Vermutung nicht ohne Prüfung anwenden.
Ein einfacher Mietspiegel hat diese Vermutungswirkung nicht. Er ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 13. Februar 2019 aber ein Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete; wie weit es trägt, hängt vom Einzelfall ab.
Weist Ihr Mietspiegel Spannen aus, genügt es nach § 558a Abs. 4 S. 1 BGB, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Das ist eine formelle Anforderung. Ob die Einordnung in die Spanne inhaltlich zutrifft, ist eine andere Frage und im Zustimmungsprozess zu klären.
Eine Rechnung, die sich in zehn Minuten führen lässt
Sie zahlen seit dem 1. Juli 2023 eine Nettokaltmiete von 720 Euro für 80 Quadratmeter, also 9,00 Euro je Quadratmeter. Am 15. Januar 2026 geht ein Erhöhungsverlangen auf 900 Euro zu, begründet mit dem qualifizierten Mietspiegel, der für Ihre Wohnung eine Spanne von 10,20 bis 12,40 Euro ausweist. Ihre Gemeinde ist in der Landesverordnung als angespannt bestimmt.
Wartefrist: Die Erhöhung soll ab dem 1. April 2026 gelten. Zu diesem Zeitpunkt ist die Miete seit 33 Monaten unverändert. Die Fünfzehnmonatsfrist ist gewahrt. Jahressperrfrist: Die letzte Erhöhung liegt mehr als ein Jahr zurück. Gewahrt. Kappungsgrenze: Fünfzehn Prozent von 720 Euro sind 108 Euro. Zulässig wären also höchstens 828 Euro. Die verlangten 900 Euro überschreiten die Kappungsgrenze um 72 Euro. Ergebnis: Der Vermieter kann Zustimmung nur in Höhe von 828 Euro verlangen. Stimmen Sie in dieser Höhe zu, schulden Sie die erhöhte Miete ab dem 1. April 2026. Das ist der dritte Kalendermonat nach Zugang am 15. Januar.
Ihre Fristen: zwei Monate prüfen, dann entscheiden
§ 558b BGB gibt Ihnen bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Geht das Verlangen am 15. Januar zu, endet Ihre Überlegungsfrist am 31. März. Erst danach kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, und er muss das innerhalb von drei weiteren Monaten tun, hier also bis zum 30. Juni. Lässt er diese Frist verstreichen, ist dieses Erhöhungsverlangen wirkungslos.
Stimmen Sie zu, schulden Sie die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Zwischen Zugang und erster erhöhter Zahlung liegen also mindestens zwei volle Monate.
Ein Punkt, der in der Praxis die meisten Rechte kostet: Zahlen Sie nicht vorschnell. Der Bundesgerichtshof hat am 30. Januar 2018 entschieden, dass die Zustimmung formfrei ist und konkludent erfolgen kann, etwa durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete. Und am 17. Oktober 2018 hat er klargestellt, dass es für die Zustimmung kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht gibt, weil die §§ 558 ff. BGB mit Begründungspflicht und Überlegungsfrist bereits gleichwertigen Schutz bieten. Eine einmal erteilte Zustimmung ist damit endgültig.
Die dritte Möglichkeit: kündigen statt zustimmen
§ 561 BGB gibt Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Sie zahlen also bis zum Auszug die alte Miete.
Rechnerisch bleiben Ihnen damit mindestens vier und höchstens fünf Monate im Mietverhältnis. Das Recht besteht auch bei der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, nicht aber bei Staffel- und Indexmiete. Sind mehrere Personen Mieter, müssen alle kündigen. Eine Vereinbarung, die dieses Recht zu Ihrem Nachteil einschränkt, ist unwirksam.
So gehen Sie vor
- Prüfen Sie zuerst den Mietvertrag: Haben Sie Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
- Notieren Sie das Zugangsdatum und rechnen Sie beide Fristen aus: das Ende Ihrer Überlegungsfrist und den Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete frühestens geschuldet wäre.
- Prüfen Sie Wartefrist und Jahressperrfrist anhand Ihrer letzten Mieterhöhung.
- Rechnen Sie die Kappungsgrenze aus: Ausgangsmiete mal 1,20, in Gemeinden mit abgesenkter Grenze mal 1,15. Klären Sie über die Landesverordnung, welcher Wert gilt.
- Prüfen Sie die Begründung: Liegt ein Mietspiegel vor, ist er aktuell, gilt er für Ihre Gemeinde, sind die Angaben zu Ihrer Wohnung mitgeteilt? Bei Vergleichswohnungen: mindestens drei, mit Anschrift und Lage eindeutig bezeichnet?
- Zahlen Sie die erhöhte Miete nicht, solange Sie prüfen. Zahlung gilt als Zustimmung.
- Halten Sie das Verlangen für fehlerhaft, widersprechen Sie in Textform und benennen Sie den Fehler. Eine Begründung ist nicht vorgeschrieben, schafft aber Klarheit.
- Wollen Sie ausziehen, erklären Sie die außerordentliche Kündigung nach § 561 BGB innerhalb von zwei Monaten nach Zugang.
- Bleibt es streitig, lassen Sie das Verlangen vor Ablauf Ihrer Überlegungsfrist anwaltlich prüfen. Die Fristen des § 558b BGB laufen unabhängig davon weiter.
Was diese Darstellung nicht leisten kann
Grenzen dieser Darstellung
Dieser Ratgeber stellt die Rechtslage allgemein dar und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Ob Ihre Wohnung in eine bestimmte Spanne des Mietspiegels einzuordnen ist, ob eine benannte Vergleichswohnung tatsächlich vergleichbar ist und ob eine Gemeinde von einer Landesverordnung erfasst wird, lässt sich nur anhand der konkreten Unterlagen beantworten. Die Kappungsgrenzen-Verordnungen der Länder ändern sich und laufen aus; prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihre Gemeinde. Für Wohnraum, dessen Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist, gelten eigene Regeln.