Die Kaution ist der letzte offene Posten eines Mietverhältnisses, und sie ist der häufigste Streitpunkt nach dem Auszug. Der Grund ist eine Erwartung, die das Gesetz nicht erfüllt: Viele halten es für ausgemacht, dass die Kaution sechs Monate nach Übergabe zurückzuzahlen ist. Eine solche Frist gibt es nicht.
Was es gibt, ist ein Geflecht aus drei Fristen, die unterschiedlich wirken, und eine Treuhandkonstruktion, die den Mieter schützt, solange der Vermieter sie einhält. Dieser Ratgeber sortiert beides.
Was der Vermieter verlangen darf
§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Sicherheit auf das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten. Bemessungsgrundlage ist damit die Nettokaltmiete. Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen bleiben außer Betracht. Wer 720 Euro netto kalt plus 180 Euro Nebenkosten zahlt, schuldet höchstens 2.160 Euro Kaution, nicht 2.700 Euro.
§ 551 Abs. 2 BGB gibt Ihnen das Recht, in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht gilt kraft Gesetzes; es muss nicht vereinbart werden, und eine Klausel, die es beschneidet, ist insoweit unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat am 30. Juni 2004 klargestellt, dass die Kautionsabrede als solche dadurch nicht insgesamt hinfällig wird.
Wird mehr als das gesetzliche Höchstmaß vereinbart, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie drei Monatsmieten überschreitet. Der übersteigende Betrag ist nach Bereicherungsrecht zurückzufordern; dieser Anspruch verjährt in drei Jahren.
Die Anlagepflicht und warum sie Ihr wichtigster Schutz ist
§ 551 Abs. 3 BGB verlangt drei Dinge: Der Vermieter muss die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, die Anlage muss getrennt von seinem Vermögen erfolgen, und die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit.
Die Trennungspflicht ist keine Formalie. Sie entscheidet darüber, was in der Insolvenz des Vermieters passiert. Der Bundesgerichtshof hat am 20. Dezember 2007 entschieden, dass der Mieter die Kaution nur aussondern kann, wenn sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto liegt, das ausschließlich zur Aufnahme treuhänderisch gebundener Fremdgelder bestimmt ist. Fehlt diese Kennzeichnung, wird der Rückzahlungsanspruch zur einfachen Insolvenzforderung und Sie erhalten die Quote.
Damit trifft die Pflichtverletzung des Vermieters wirtschaftlich Sie. Deshalb lohnt sich Vorsorge vor der Zahlung: Der Bundesgerichtshof hat am 13. Oktober 2010 entschieden, dass der Mieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen darf. Ist bereits gezahlt und wird die ordnungsgemäße Anlage nicht nachgewiesen, kommt nach der Entscheidung vom 23. September 2009 ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete nach § 273 BGB in Betracht. Im Juni 2015 hat der Bundesgerichtshof außerdem verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto liegt, damit der Treuhandcharakter für Dritte erkennbar ist.
Was die Treuhandpflicht praktisch bedeutet
Für Sie als Mieter
- Sie dürfen vor der ersten Zahlung ein insolvenzfestes Konto verlangen
- Die Zinsen gehören Ihnen und erhöhen die Sicherheit
- Im laufenden Mietverhältnis bleibt die Kaution unangetastet
- In seiner Insolvenz können Sie aussondern, wenn getrennt angelegt wurde
Für den Vermieter
- Er muss ein Sonderkonto führen, das als Mietkautionskonto erkennbar ist
- Er darf die Erträge nicht für sich behalten
- Er darf sich nicht bei streitigen Forderungen daraus bedienen
- Verletzt er die Trennungspflicht, verlieren Sie diesen Schutz
Im laufenden Mietverhältnis ist der Zugriff auf die Kaution ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat am 7. Mai 2014 eine Mietvertragsklausel für unwirksam erklärt, die dem Vermieter den Zugriff wegen streitiger Forderungen während des Mietverhältnisses gestattete. Sie widerspricht dem Treuhandcharakter, den § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck bringt.
Wann die Kaution fällig wird
Hier liegt der zentrale Irrtum. § 551 BGB enthält keine Rückzahlungsfrist. Der Bundesgerichtshof hat den Maßstab in zwei Entscheidungen umrissen.
Am 20. Juli 2016 hat er formuliert: Der Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.
Am 24. Juli 2019 hat er ergänzt, dass sich der Vermieter innerhalb einer angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist erklären muss, ob und welche Ansprüche er erhebt. Diese Erklärung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, etwa durch Aufrechnung oder Klageerhebung. Mit der Abrechnung wird der Rückzahlungsanspruch fällig. Der Vermieter darf sich dabei auch wegen bestrittener Forderungen aus der Sicherheit befriedigen.
In der Praxis gelten drei bis sechs Monate als üblicher Rahmen. Das ist ein Erfahrungswert, kein Rechtssatz. Steht eine Betriebskostenabrechnung aus, kann die angemessene Frist deutlich länger sein.
Die drei Fristen, die Sie auseinanderhalten müssen
| Frist | Bedeutung | Fundstelle |
|---|---|---|
| Sechs Monate | Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückerhalt. | § 548 Abs. 1 BGB |
| Zwölf Monate | Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen. | § 556 Abs. 3 BGB |
| Drei Jahre | Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt in der Regelfrist, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem er fällig geworden ist. | §§ 195, 199 BGB |
Der Verjährungsbeginn des § 548 BGB knüpft an den Rückerhalt der Mietsache an. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2025 klargestellt, dass dafür eine Änderung der Besitzverhältnisse genügt, die es dem Vermieter ermöglicht, sich ungestört ein umfassendes Bild zu machen. Der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten kann das auslösen, auch wenn der Vermieter die Rücknahme ablehnt. Die Entscheidung erging zur Gewerberaummiete; § 548 BGB gilt für beide Mietarten.
Der Unterschied, der über Ihr Geld entscheidet
Zwei Forderungsarten werden bei der Verjährung völlig unterschiedlich behandelt, und fast alle Darstellungen im Netz übersehen das.
Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat am 10. Juli 2024 entschieden, dass der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch auch mit verjährten Schadensersatzforderungen aufrechnen darf. Rechtsgrundlage ist § 215 BGB. Der Bundesgerichtshof wertet die Ausübung der Ersetzungsbefugnis, also den Schritt von der Naturalrestitution zum Geldersatz, als lediglich formalen Schritt, der nicht innerhalb der Sechsmonatsfrist erfolgen muss.
Betriebskostennachforderungen. Hier gilt das Gegenteil. Der Bundesgerichtshof hat am 20. Juli 2016 entschieden, dass es sich um wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB handelt. Nach deren Verjährung darf sich der Vermieter nicht mehr aus der Sicherheit befriedigen.
Was dieser Unterschied im Streitfall bedeutet
Sie ziehen zum 31. März aus und übergeben die Wohnung. Der Vermieter meldet sich erst im Dezember des Folgejahres und behauptet, der Parkettboden sei beschädigt gewesen. Er rechnet mit 900 Euro gegen Ihre Kaution von 2.100 Euro auf. Gleichzeitig behält er weitere 400 Euro wegen einer Betriebskostenabrechnung ein, die er nie erstellt hat.
Die Schadensersatzforderung ist nach § 548 BGB verjährt, weil seit Rückerhalt mehr als sechs Monate vergangen sind. Nach der Entscheidung vom 10. Juli 2024 kann der Vermieter gleichwohl aufrechnen. Wollen Sie das nicht hinnehmen, müssen Sie den Bestand der Forderung angreifen, nicht ihre Verjährung. Der Deutsche Mieterbund hat dazu angemerkt, dass Mietern bei streitigen Schadensersatzforderungen im Ergebnis oft nichts anderes übrig bleibt, als die Rückzahlung einzuklagen. Die 400 Euro für Betriebskosten stehen dagegen auf anderem Grund: Ist die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen, ist die Nachforderung ausgeschlossen, und nach der Entscheidung vom 20. Juli 2016 darf er sich deswegen auch nicht mehr aus der Kaution bedienen.
Schönheitsreparaturen sind kein Grund für einen Einbehalt
Ein häufiger Einbehaltsgrund fällt in sich zusammen, wenn man die Klausel prüft. Der Bundesgerichtshof hat am 18. März 2015 entschieden, dass die formularvertragliche Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Quotenabgeltungsklauseln hat er ebenfalls für unwirksam erklärt, weil sich der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln lässt.
Ist die Klausel unwirksam, besteht kein Anspruch, und damit fehlt die Grundlage für einen Einbehalt oder eine Aufrechnung. Das ist strikt zu trennen von echtem Schadensersatz wegen Substanzschäden, für den die oben beschriebene Regel gilt.
Eigentümerwechsel, Bürgschaft, Kautionsversicherung
Wird die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Der Bundesgerichtshof hat am 1. Juni 2011 entschieden, dass dies keine ununterbrochene Kautionskette voraussetzt: Der Erwerber haftet auch dann, wenn er die Kaution nie erhalten hat. Kann der Mieter von ihm nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter nach § 566a S. 2 BGB verpflichtet. Eine erneute Kautionszahlung an den Erwerber schulden Sie nach der Entscheidung vom 7. Dezember 2011 grundsätzlich nicht.
Bei der Bürgschaft eines Dritten ist Vorsicht geboten. Der Bundesgerichtshof hat am 10. April 2013 entschieden, dass die Beschränkung auf drei Monatsmieten dem Schutzzweck des § 551 BGB widerspricht, wenn ein Dritter die Sicherheit anbietet, um ein kündigungsbedrohtes Mietverhältnis zu retten. Eine solche Bürgschaft kann also unbegrenzt hoch wirksam sein. Wer als Angehöriger bürgt, sollte einen Haftungshöchstbetrag vereinbaren.
Die Mietkautionsversicherung erspart die Liquidität, nicht das Risiko. Das Oberlandesgericht Hamm hat am 27. Mai 2022 festgestellt, dass sie keine selbstschuldnerische Bürgschaft ist: Die Erklärung richtet sich an den Mieter, sie ist typischerweise befristet und von laufender Prämienzahlung abhängig, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat. Die Entscheidung betraf ein Pacht- und Gewerbemietverhältnis. Für die Rechtsnatur ist sie gleichwohl aufschlussreich. Wirtschaftlich bleibt: Sie zahlen laufend Prämien, ohne dass sich Vermögen bildet, und im Schadensfall nimmt der Versicherer bei Ihnen Rückgriff.
So sichern Sie Ihre Kaution
- Vor der Zahlung: Verlangen Sie die Benennung eines insolvenzfesten Sonderkontos und nutzen Sie Ihr Ratenzahlungsrecht aus § 551 Abs. 2 BGB.
- Während des Mietverhältnisses: Fordern Sie den Nachweis der getrennten Anlage an, wenn er nie erbracht wurde.
- Beim Auszug: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit datierten Fotos und lassen Sie ein Übergabeprotokoll von beiden Seiten unterschreiben.
- Notieren Sie das Datum des Rückerhalts durch den Vermieter. Ab diesem Tag laufen die sechs Monate des § 548 BGB.
- Nach etwa drei Monaten: Fordern Sie die Abrechnung über die Kaution in Textform mit Fristsetzung an.
- Prüfen Sie jeden Einbehalt getrennt: Schadensersatz, Betriebskosten oder Schönheitsreparaturen unterliegen unterschiedlichen Regeln.
- Prüfen Sie bei Schönheitsreparaturen zuerst, ob die Klausel wirksam ist und ob die Wohnung renoviert übergeben wurde.
- Bleibt ein Einbehalt wegen Betriebskosten bestehen, prüfen Sie die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB.
- Zahlt der Vermieter trotz Fristsetzung nicht, lassen Sie den Anspruch anwaltlich prüfen. Ihr Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren ab Fälligkeit.
Grenzen dieser Darstellung
Dieser Ratgeber stellt die Rechtslage allgemein dar und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Ob eine konkrete Abrechnung über die Kaution ordnungsgemäß ist, ob ein Schaden vom Mieter zu vertreten ist und ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam vereinbart wurde, lässt sich nur anhand des Mietvertrags und der Unterlagen beurteilen. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm zur Kautionsversicherung erging zu einem Gewerbemietverhältnis; ihre Übertragbarkeit auf Wohnraum ist nicht höchstrichterlich geklärt. Für Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen besteht nach § 551 Abs. 3 S. 5 BGB keine Verzinsungspflicht.