Mietrecht

Wohnen betrifft jeden – und das Mietrecht regelt viele alltägliche Fragen. Ob Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigungen: Wir geben Dir Orientierung bei rechtlichen Problemen rund um Deine Mietwohnung und helfen Dir, Konflikte mit Vermietern besser einzuordnen und gezielt zu lösen.

Aktuelles

Einbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter: Rechtliche Rahmenbedingungen und aktuelle Rechtsprechung

7. April 2025
Die Mietkaution dient Vermietern als finanzielle Absicherung für eventuelle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, wie ausstehende Mietzahlungen oder Schäden an der Mietsache. Die Rückzahlung dieser Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wirft häufig Fragen auf, insbesondere hinsichtlich der Dauer der Einbehaltung, der Verzinsungspflicht und der aktuellen rechtlichen Entwicklungen.​ Dauer der Einbehaltung der Mietkaution Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, die Mietkaution für eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist einzubehalten. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate und ermöglicht es dem Vermieter, mögliche Schäden oder ausstehende Forderungen zu überprüfen. Sollten innerhalb dieser Zeit keine berechtigten Ansprüche festgestellt werden, ist die Kaution samt Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. ​ Es ist jedoch zu beachten, dass die Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung teilweise einbehalten werden kann, wenn konkret mit Nachzahlungen zu rechnen ist. Die Abrechnungsfrist für Nebenkosten beträgt bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Verzinsungspflicht der Mietkaution Gemäß § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen und sie dabei zu verzinsen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen den zurückzuzahlenden Kautionsbetrag. Verletzt der Vermieter diese Anlagepflicht, kann der Mieter Schadensersatz in Höhe der entgangenen Zinsen verlangen. ​ Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. Juli 2024 (Az.: VIII ZR 184/23) hat die Rechte der Vermieter bei der Verrechnung von Schadensersatzansprüchen mit der Mietkaution gestärkt. In dem verhandelten Fall behielt der Vermieter die Kaution ein, um Schäden an der Wohnung zu decken, die er nach dem Auszug der Mieterin festgestellt hatte. Obwohl die Abrechnung erst nach mehr als sechs Monaten erfolgte, entschied der BGH zugunsten des Vermieters und stellte klar, dass die Möglichkeit zur Aufrechnung nicht zwingend an die sechsmonatige Verjährungsfrist gebunden ist. ​ Der BGH betonte, dass die Mietkaution gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters dient und dieser sich nach dem Ende des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung mit der Kaution befriedigen können soll. Dies gilt auch, wenn die Schadensersatzansprüche erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden. ​ Unser Fazit  Die Einbehaltung und Rückzahlung der Mietkaution unterliegt klaren gesetzlichen Regelungen, die durch aktuelle Urteile weiter präzisiert wurden. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich dieser Bestimmungen bewusst sein, um ihre Rechte und Pflichten entsprechend wahrzunehmen.

Warum uns Mietrecht so wichtig ist


Das Mietrecht ist eines der zentralen Rechtsgebiete im Alltag. Es betrifft Fragen rund um den Mietvertrag, die Betriebskosten, Modernisierungen und die Kündigung von Mietverhältnissen. Für Verbraucher ist es entscheidend, ihre Rechte und Pflichten als Mieter rechtlich einzuordnen. Wir sorgen für Klarheit in einem Bereich, der stark von gesetzlichen Regelungen und gerichtlichen Entscheidungen geprägt ist.


Kurz erklärt: Das Themenfeld Mietrecht

  • Das Mietrecht regelt die vertraglichen Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern.
  • Es betrifft unter anderem Mietverträge, Mieterhöhungen, Nebenkosten und Kautionsfragen.
  • Auch Themen wie Schönheitsreparaturen, Mängelrechte und Kündigungsfristen gehören dazu.
  • Das Mietrecht orientiert sich an gesetzlichen Vorschriften und der aktuellen Rechtsprechung.

Unsere FAQ zu Mietrecht

  • Wann darf mein Vermieter die Miete erhöhen und was muss ich dabei beachten?

    Ein Vermieter darf die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, etwa bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, nach einer Modernisierung oder bei Staffelmietverträgen. Dabei muss er Fristen einhalten, die Erhöhung schriftlich begründen und die Zustimmung des Mieters einholen. In der Regel ist eine Erhöhung um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erlaubt, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur 15 Prozent. Ohne formgerechte Begründung und Fristwahrung ist die Erhöhung unwirksam. Es lohnt sich, jede Mieterhöhung genau zu prüfen oder fachkundig bewerten zu lassen.

  • Was zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten und was nicht?

    Umlagefähige Nebenkosten sind sogenannte Betriebskosten, die im Mietvertrag explizit benannt werden müssen. Dazu gehören unter anderem Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Hausmeister oder Grundsteuer. Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten, Instandhaltung oder Reparaturen. Die Nebenkostenabrechnung muss jährlich erfolgen, nachvollziehbar sein und alle Kostenarten transparent auflisten. Mieter haben das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen und können Einwände innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang geltend machen.

  • Darf mein Vermieter einfach ohne Ankündigung die Wohnung betreten?

    Nein, der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Ankündigung oder Zustimmung betreten. Die Mietwohnung ist rechtlich geschützt und zählt zum privaten Lebensbereich. Zutritt ist nur mit triftigem Grund erlaubt, zum Beispiel bei dringenden Reparaturen, Wartungen oder zur Besichtigung nach Kündigung. Auch dann muss der Vermieter den Besuch rechtzeitig vorher ankündigen und einen Termin abstimmen. Ein eigenmächtiges Betreten ist eine Verletzung des Hausrechts und kann unter Umständen sogar strafbar sein.

  • Was kann ich tun, wenn meine Wohnung Mängel hat und der Vermieter nicht reagiert?

    Treten Mängel wie Schimmel, Heizungsausfall oder undichte Fenster auf, musst Du den Vermieter schriftlich zur Beseitigung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Bleibt er untätig, hast Du das Recht auf Mietminderung oder kannst in schweren Fällen sogar die Mängel selbst beheben lassen und die Kosten geltend machen. Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation mit Fotos und Protokollen. Bei gravierenden Mängeln solltest Du rechtlichen Rat einholen, um Dein Vorgehen rechtssicher zu gestalten.